Immobilien verkaufen

Immer eine Vertrauenssache

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten?

Ob aus Altersgründen, wegen eines neuen Lebensmittelpunktes aus beruflicher Veränderung heraus, im Zusammenhang mit einer Trennung oder was immer die Gründe sein mögen, wenn Sie Ihre Immobilie – gleich welcher Art – verkaufen oder vermieten möchten, dann wenden Sie sich am besten direkt an Andreas-Schaller-Immobilien.
Ich gewährleiste einen reibungsloser Ablauf und begleite Sie „Step by Step“ bis zum erfolgreichen Miet- oder Verkaufsabschluss und darüber hinaus.

Warum einen Makler damit beauftragen? (10 Gründe)

1. Marktexpertise:

Als erfahrener Makler kenne ich den Immobilienmarkt und kann den optimalen Verkaufspreis ermitteln, basierend auf Lage, Zustand und klaren Vorgaben der Immobilienwertverordnung. Bei der Vermietung wird das durch Erfahrungswerte oder in Anlehnung an einen Mietpreisspiegel (sofern verfügbar) geregelt.

2. Zeitersparnis:

Als erfahrener Makler übernehme ich zeitaufwändige Aufgaben wie die Erstellung von Exposés, die Organisation von Besichtigungen und die Kommunikation mit Interessenten.

3. Professionelle Vermarktung:

Als erfahrener Makler präsentiere ich die Immobilie ansprechend mit hochwertigen Fotos, virtuellen Rundgängen und gezielter Werbung auf Immobilienportalen und Social Media.

4. Netzwerk und Reichweite:

Als erfahrener Makler habe ich ein großes Netzwerk an potenziellen Käufern und Investoren und kann somit die Immobilie gezielt vermarkten.

5. Verhandlungsgeschick:

Als erfahrener Makler führe ich Verhandlungen professionell, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.

6. Rechtliche Absicherung:

Als erfahrener Makler kenne ich viele Notare und die rechtlichen Anforderungen (z. B. Energieausweis, Kaufvertrag) und helfe, Fehler im Vorfeld zu vermeiden, die zu rechtlichen oder finanziellen Problemen führen könnten. Bei einer Vermietung führe ich u.a. einen Bonitäts-Check durch und arbeite mit Mietrechtskonformen Mietverträgen (Haus & Grund).

7. Objektivität:

Als erfahrener Makler engagiere ich mich neutral und kann potenzielle Käufer objektiv einschätzen, ohne emotionale Bindung an die Immobilie.

8. Abwicklung:

Vom ersten Kontakt bis zur notariellen Beurkundung begleite ich als erfahrener Makler den Verkaufsprozess um den Ablauf so reibungslos wie möglich zu gestalten.

9. Maklerprovision:

Die Provision ist ein Kostenfaktor. Dennoch wiegen die Vorteile in der Gesamtbetrachtung schwerer, insbesondere bei komplexen und herausfordernden Verkaufssituationen. Als erfahrener Makler erspare ich ihnen Zeit, minimiere Risiken und maximiere die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf, besonders dann wenn sie als Verkäufer zeitlich eingespannt sind und wenig oder keine Verkaufserfahrungen haben.

10. Und es gibt noch mehr Gründe

Diskreter Verkauf / Tauschimmobilie / Bieterverfahren / Immobilien-Rente …
Interessante Stichworte, wollen Sie mehr dazu wissen?

Mein Service für Immobilienverkäufer

Sie können auf meiner Website eine Checkliste für Verkäufer mit einer Übersicht über alle notwendigen Unterlagen herunterladen.

Auf dieser Seite

10 Gründe für einen Makler

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Häufig gestellte Fragen

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Wie bestimme ich den richtigen Verkaufspreis für meine Immobilie?

Der Preis hängt von Lage, Zustand, Größe, Ausstattung und aktuellen Markttrends ab. Ein Makler oder ein unabhängiger Gutachter kann eine Marktanalyse durchführen, um einen realistischen Preis zu ermitteln. Zu hohe Preise können Käufer abschrecken, zu niedrige erwirken vermeidbare Verluste.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Wichtige Dokumente sind: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Nachweis über Renovierungen, Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen), Protokolle der Eigentümerversammlungen und ggf. Mietverträge (bei vermieteten Immobilien) u.a..

Muss ich einen Makler beauftragen?

Nein, es ist nicht Pflicht, aber ein Makler kann Zeit sparen, den Verkauf professionell abwickeln und rechtliche Risiken minimieren. Ein Makler übernimmt für die Verkäufer die Verantwortung für Vermarktung, Verhandlungen und Abwicklung.

Was kostet ein Makler?

In Deutschland liegt die Maklerprovision durchschnittlich bei 3,57 % des Verkaufspreises inkl. der Mehrwertsteuer, je nach Region und Vereinbarung.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?

Der Zeitraum variiert je nach Markt, Lage und Preis. Im Durchschnitt dauert es 3-6 Monate von der Vermarktung bis zum Notartermin, wobei die Nachfrage und die Art der Immobilie (z. B. Haus oder Wohnung) eine zentrale Rolle spielen.

Was passiert beim Notartermin?

Beim Notartermin wird der Kaufvertrag laut verlesen, aufkommende Fragen geklärt, unterzeichnet und beurkundet. Der Notar prüft die Identität der Parteien, klärt rechtliche Fragen, holt bestimmte, notwendige behördliche Zustimmungen und Unbedenklichkeitsbescheinigungen ein, prüft den unbaren Geldfluss des Kaufpreises und sorgt für die Eintragungen im Grundbuch. Die Kosten des Notars und amtliche Gebühren trägt i.d.R. der Käufer. Es gibt Ausnahmen.

Muss ich die Immobilie vor dem Verkauf renovieren?

Nicht zwingend, aber kleinere Schönheitsreparaturen, optische Aufwertungen (z. B. Streichen) oder Räumungen können den Verkaufswert stabilisieren und die Immobilie attraktiver machen. Grundsätzlich gilt auch hier: „Das Auge ist immer mit“ Größere Mängelbeseitigungen müssen individuell bewertet und ggfl. dokumentiert werden. Eine Beseitigung ist je nach dem auch Verhandlungssache und nicht pauschal notwendig.

Kann ich eine vermietete Immobilie verkaufen?

Grundsätzlich ja, bei Eigentumswohnungen hat ein Mieter manchmal ein Vorkaufsrecht (kommt aber selten vor) Der Verkauf kann je nach Art und Nutzung der Immobilie etwas aufwändiger sein, da Käufer, z.B. eines Einfamilienhauses i.d.R. eine unbewohnte Immobilie bevorzugen. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs bleibt davon unbenommen. Rechtlich ist es so, dass ein oder mehrere Mietverträge vom neuen Eigentümer zunächst übernommen werden müssen.

Wieviel Eigenkapital brauche ich für den Kauf?

In der gegenwärtigen Immobilienkaufsituation sieht es ein Finanzierungsinstitut zwar gerne wenn Sie mindestens die sogenannten „Kaufnebenkosten“ mit Eigenkapital bedienen können, grundsätzlich ist das aber alles je nach persönlicher Situation und in Abhängigkeit des zum Kauf stehenden Objektes individuell und frei verhandelbar. I.d.R. gilt jedoch, je mehr Sie einsetzen desto besser die Konditionen für das Darlehen.

Wie hoch darf meine monatliche Rate maximal sein?

Das hängt ganz von ihrer gegenwärtigen Einnahmen/Ausgaben Situation ab. Informieren Sie sich in einem ersten, unverbindlichen und kostenfreien Beratungsgespräch mit einem Finanzierungsexperten. Gerne unterstütze ich Sie dabei. Als Faustregel kann man sagen: Ihre jetzige Kaltmiete plus einem für Sie vertretbaren Aufschlag ist die grobe Richtung.

Was passiert wenn die Zinsen später steigen?

Ein seriöser und erfahrener Finanzierungsexperte wird Ihnen ein umfassendes und langfristig ausgerichtetes Angebot unterbreiten, welches möglichst alle Eventualitäten die im Laufe der Jahre auftreten können, berücksichtigt.

Muss ich Steuern auf den Verkauf zahlen?

Das betrifft i.d.R. nur vermietete Objekte, z.B. Mehrfamilienhäuser. Wenn eine solche Immobilie länger als 10 Jahre im Eigentum war (die sogenannte Spekulationsfrist), fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an. Bei kürzerer Haltefrist wird der Gewinn, meist abzgl. geleisteter Investitionen, mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Beratungen hierzu empfehlen wir im individuellen Fall durch einen Steuerberater oder durch das Finanzamt einzuholen. Sonstige Steuern (z. B. Grunderwerbsteuer) trägt fast immer der Käufer. Absprachen sind möglich.

Kann der Käufer mit Bargeld bezahlen?

Nein, seit dem 1. April 2023 sind Bargeldzahlung bei Immobilienkäufen grundsätzlich verboten, das geht auch nicht teilweise. Hintergrund sind die Regelungen zur Vermeidung von Geldwäsche. Die Transaktionen müssen über Bankkonten ablaufen. Der Notar ist verpflichtet den unbaren Geldfluss des vollen Kaufpreisbetrages bei einer fiskalischen oder sonstigen behördlichen Prüfung nachzuweisen.

Es ist ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, was nun?

Das erfordert eine Regelung. Gängigste Variante: Entweder erteilt der noch lebende Wohnrechtinhaber beim Verkauf mit seiner Unterschrift auf dem Vertrag seine Löschungsbewilligung oder eine Löschung kann mittels Vorlage der Sterbeurkunde des Berechtigten vollzogen werden. Sonderfälle gibt es, sind aber die Ausnahme. Die Übernahme eines Wohnrechts durch den Käufer ist möglich, allerdings unter Inkaufnahme eines i.d.R. deutlich niedrigeren Verkaufspreises für den Verkäufer. Zudem sind Finanzierungsinstitute bei einem solchen Verkaufsfall sehr zurückhaltend mit der Ausreichung einer Finanzierung.

Was ist Mietkauf?

Der Mietkauf ist eine besondere Form des Immobilienerwerbs, der zwischen klassischer Miete und Kauf liegt. Es gibt mehr Unvorhersehbares als klar kalkulierbares, deshalb muss jeder Fall einzeln betrachtet werden.

Was ist ein Vorkaufsrecht und wer kann es ausüben ?

Der Berechtigte dem ein Vorkaufsrecht vom Eigentümer der betreffenden Immobilie eingeräumt wurde, hat zunächst vor allen anderen Kaufinteressenten das Recht die Immobilie zu erwerben. Allerdings muss er den Preis zahlen den ein freier Interessent zu diesem Zeitpunkt bereit gewesen wäre zu bezahlen. Der Berechtigte hat eine definierte Frist dieses Recht wahrzunehmen. Tut er das nicht, so verfällt das Vorkaufsrecht. Darüber hinaus gilt das gleiche Prozedere wie beim Wohnrecht, entweder verzichtet er bewusst zu seinen Lebzeiten oder mittels Nachweis der Sterbeurkunde des Berechtigten wird der Notar die Löschung des Rechts im Grundbuch veranlassen. Grundsätzlich gilt: Ein Vorkaufsrecht hat nur dann rechtsverbindlichen Charakter wenn es notariell vereinbart und im Grundbuch in Abt II eingetragen wurde. Zusagen oder schriftliche sonstige Dokumente außerhalb des Grundbuchs haben keine Rechtsgültigkeit im Immobilienrecht. Das gilt übrigens für alle sonstigen Zusagen oder Vereinbarungen die ein Eigentümer bezüglich seiner Immobilie irgendwann mal irgendjemand schriftlich oder mündlich zugesagt oder getroffen hat. Im Immobilienrecht gelten ausschließlich notariell geschlossene Urkunden als rechtsverbindlich.

Wie läuft die Übergabe der Immobilie ab?

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags und Zahlung des Kaufpreises wird die Immobilie übergeben. Der Tag des Geldeingangs entspricht dem Datum des sogenannten „Wirtschaftlichen Übergangs“. Ab diesem Datum hat der Käufer das Nutzungsrecht und übernimmt alle sonstigen Rechte, Pflichten und Kosten. Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand, Zählerstände und übergebene Schlüssel. Der Notar beantragt parallel die „Eigentumsumschreibung“ im Grundbuch über die dann beide Parteien nach einiger Zeit schriftlich i.d.R. direkt vom Grundbuchamt informiert werden.

Welche Kaufnebenkosten kommen beim Kauf auf mich zu?

I.d.R. ist das eine Summe aus Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich), Maklergebühr, Notarkosten und sonstige Amtsgerichtliche bzw. behördliche, kleinteilige Kosten. Zusammengefasst liegen diese Kosten z.Zt. etwa zwischen 10 und 12 % des Kaufpreises.

Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?

Das ist im Wesentlichen abhängig von dem Finanzierungsberater, dem Makler, den Marktverhältnissen, den angefragten Banken und der Vollständigkeit der notwendigen Objektunterlagen. Die Erfahrung zeigt, je geübter die Beteiligten desto flüssiger die Zusammenarbeit und desto schneller eine Entscheidung.

Wie kann ich herausfinden, ob ich mir die Immobilie wirklich leisten kann?

Je ausführlicher die Informationen über die gewünschte Immobilie und je detailierter ihre Angaben zur persönlichen Familiensituation und zu Einnahmen/Ausgaben sind, desto verbindlicher kann man eine monatliche Rate berechnen die ihnen dann als Entscheidungsgrundlage dienen kann.